« wróć do poprzedniej strony    pokaż wszystkie artykuły

Dlaczego gminy unikają wypłaty odszkodowania za działki pod drogi

Bardzo często słychać głosy włodarzy gmin, skarżących się na niedobre prawo, które każe im płacić odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne. Jeszcze częściej można spotkać praktyki, które polegają na unikaniu wypłaty słusznego odszkodowania. Czy jest sposób żeby było normalnie

Tak jest

Każda działka wydzielona na wniosek właściciela nieruchomości i przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) pod gminną drogę publiczną  z mocy prawa staje się własnością gminy. Po stronie gminy rodzi to obowiązek ustalenia i wypłaty odszkodowania za utratę własności. Mało kto zdaje sobie sprawę, że nieruchomość wydzielona pod drogę automatycznie, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności, staje się własnością jednostki samorządu terytorialnego. Przejście własności następuje w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału staje się ostateczna.

 

Pomimo, iż gminy zdają sobie z tego sprawę nie podejmują aktywności zmierzającej w kierunku wypłaty odszkodowania. Chociaż, jak wynika z ugruntowanego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego, to ze strony jednostki samorządu terytorialnego  powinna niezwłocznie wystąpić inicjatywa ustalenia i wypłaty odszkodowania. Obowiązek wypłaty słusznego odszkodowania wynika nie tylko z ustaw zwykłych, ale również przepisy ustrojowe wskazują na konieczność zapłaty słusznego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości (zob. art. 21 Konstytucji RP).

 

Zamiast wypłaty odszkodowania włodarze większości gmin (nie wszystkich) robią wszystko, żeby odszkodowania nie wypłacić lub znacznie odsunąć jego wypłatę w czasie. Z praktyki kancelarii KPAiN wynika, że gminy z reguły: 1) milczą i nie podejmują żadnych działań w kierunku wypłaty odszkodowania, często w tej kwestii wprowadzając w błąd osoby pozbawione nieruchomości, albo 2) doprowadzają do ustalenia bardzo niekorzystnego odszkodowania. W jednej z ostatnich spraw na zlecenie gminy został sporządzony operat szacunkowy określający wartość nieruchomości na 20 tys. złotych. W rzeczywistości wartość nieruchomości wynosiła 340.000 zł - słusznego odszkodowania właściciel musiał dochodzić przed innymi właściwymi organami administracji.

Gminne grzechy główne

Grzech numer 1 – działanie wbrew zasadzie zrównoważonego rozwoju i ładu przestrzennego

Artykuł pierwszy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza obowiązek przyjęcia zrównoważonego rozwoju oraz ładu przestrzennego jako fundamentów  kształtowania polityki przestrzennej.  Definicja „zrównoważonego rozwoju” została określona w art. 3 pkt. 50 Ustawy o ochronie środowiska. Zdaniem autora artykułu działania gmin, polegające na „hurtowym” tworzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w żaden sposób nie czynią zadość zasadzie zrównoważonego rozwoju. Często ilość terenów przeznaczonych pod zabudowę pozwoliłaby na zaspokojenie potrzeb wielu przyszłych  pokoleń lokalnej (i nie tylko) społeczności.

 

Takie działania determinują brak kontroli organów gminy nad procesami urbanizacji, co z kolei wpływa na brak możliwości wypełniania podstawowych obowiązków gmin. Równoległe (w czasie) istnienie dwóch niezależnych, dużych obszarów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną powoduje często nadpodaż nieruchomości względem faktycznego zapotrzebowania na nie. Po uchwaleniu MPZP władze gminy pozbawiają się faktycznej kontroli nad rozwojem i urbanizacją tych obszarów. Oznacza to, że cały potencjał prywatnych inwestycji „rozcieńcza” się na dwa duże obszary gminy. W tym miejscy zaczynają się kłopoty.

 

Po pierwsze podwojone wydatki na uzbrojenie terenu. Niezależnie od ilości budowanych budynków na każdym z obszarów przy projektowaniu i budowie sieci należy uwzględnić zapotrzebowanie całego terenu i jego maksymalnych potrzeb. Bywa tak, że dla kilku pojedynczych budynków trzeba projektować ogromne rozwiązania w zakresie infrastruktury. W takim przypadku trudniejsze do wykonania okazuje się również wykorzystanie takich instrumentów refinansowania budowy infrastruktury jak opłata adiacencka uzbrojeniowa. Nie wszystkie nieruchomości będą już podzielone w momencie budowy uzbrojenia, a może mieć to istotny wpływ na możliwości i sposób naliczenia opłat adiacenckich.

 

Po drugie dwa razy większe wydatki na odszkodowania za drogi. Istnienie nadpodaży nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę powoduje dwa razy większą ilość działek przeznaczonych (i wydzielanych) pod drogi. W połączeniu z brakiem odpowiedniego popytu okazuje się, że działki pod drogi wydzielane są w miejscach, gdzie nie ma na nie zapotrzebowania. Niezależnie od tego rodzi to obowiązki odszkodowawcze po stronie gmin. Autor jest zdania, że drogi powinny być wydzielane, a odszkodowanie odpowiadające wartości nieruchomości wypłacane. Jednak gminy powinny lepiej wykorzystywać swoje władztwo planistyczne w strategicznym myśleniu nad rozwojem.

 

Już dawno wiadomo, że bazy podatkowej nie tworzy się poprzez uchwalanie MPZP. Uchwalenie planu daje gminie potencjalne szanse na stworzenie bazy podatkowej w zakresie podatku od nieruchomości, która się urzeczywistni dopiero po faktycznym wybudowaniu obiektów budowlanych. Ponadto to nie podatek od nieruchomości ma największy wpływ na kondycję gminy. Udział w podatku PIT i CIT stanowi znakomitą część budżetu gminy. Te wpływy natomiast są determinowane ilością mieszkańców (przedsiębiorców). Z kolei na ilość mieszkańców i przedsiębiorców nie wpływa ilość terenów pod zabudowę, ale ich jakość i zakres infrastruktury. Bo właśnie te cechy determinują poziom zainteresowania inwestowaniem w danej gminie.

Grzech numer 2 – nie wykorzystywanie instytucji „scalenia i podziału”

Instytucja „scalenia i podziału” została unormowana w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku. Zdaniem autora narzędzie to jest bardzo niedoceniane przez włodarzy gmin i zdecydowanie zbyt rzadko się po nie sięga.

 

Po pierwsze już na etapie MPZP wyznaczenie obszarów, dla których podział jest możliwy wyłącznie w procedurze scalenia i podziału, pozostawia gminę w roli gospodarza rozwoju takiego obszaru. To przede wszystkim realny wpływ na rozmiar, czas i sposób przeprowadzania procesu przekształcenia. Po drugie, procedura scalenia i podziału pozwala na kompleksowe rozwiązanie wszelkich spraw związanych z podziałami i uzbrojeniem terenu. Z natury rzeczy kompleksowe rozwiązania pozwalają taniej i lepiej realizować wszelkie zamierzenia.

 

Kolejna korzyść to równoległa i jednolita partycypacja w kosztach przekształcenia terenu przez uczestników procedury (właścicieli gruntów). Opłata adiacencka ustalona w konsekwencji scalenia i podziału jest naliczana w sposób kompleksowy dla wszystkich uczestników i obejmujących wszystkie zdarzenia – czyli podział i uzbrojenie terenu jednocześnie. W standardowym rozwiązaniu ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału następuje osobno dla każdej dzielonej nieruchomości. Oznacza to całkowity brak możliwości przewidywania wpływów oraz zdecydowanie wyższe koszty związane z naliczeniem opłaty. Natomiast ustalenie opłaty adiacenckiej na skutek uzbrojenia terenu w standardowym rozwiązaniu jest całkowicie odrębną procedurą.

 

I najważniejsze. Podział  dokonany w procedurze scalenia i podziału pozwala na zachowanie maksymalnego ładu przestrzennego. Oznacza to racjonalne wykorzystanie wszystkich nieruchomości objętych procedurą, a co się z tym również wiąże minimalizację powierzchni nieruchomości przeznaczonych pod infrastrukturę (w tym drogi). W sytuacji, kiedy w zakresie obszaru objętego procedurą znajdują się nieruchomości należące do gminy, których powierzchnia będzie odpowiadała powierzchni nieruchomości przeznaczonych pod drogi gminne po stronie gminy nie powstaną obowiązki odszkodowawcze z tytułu przeznaczenia nieruchomości pod drogi. W postępowaniu scaleniowo-podziałowym funkcjonuje zasada ekwiwalentu powierzchniowego. Czyli ocenia się powierzchnię nieruchomości jaką posiadali uczestnicy przed scaleniem z powierzchnią nieruchomości przyznanymi po scaleniu.

Unikanie wypłaty odszkodowania to tykająca bomba zegarowa

Reasumując należy stwierdzić, że prawo jest dobre. Gorzej z jego stosowaniem. Włodarze gmin zamiast unikać wypłaty odszkodowań powinni w najlepiej pojętym interesie bardziej strategicznie patrzeć na rozwój obszarów zarządzanych przez nich gmin i wykorzystywać skuteczniej dostępne narzędzia prawne. Ponadto unikanie wypłaty odszkodowań może przynieść bardzo negatywne skutki. Zważywszy na fakt, że roszczenia z tytułu wywłaszczenia nieruchomości co do zasady nie przedawniają się unikanie odpowiedzialności odszkodowawczej powoduje kumulowanie zobowiązań z tego tytułu.

__________________________________________

Autor artykułu jest członkiem zarządu i specjalistą do spraw prawa administracyjnego w kancelarii KPAiN sp. z o.o. (www.kpain.pl) zajmującej się sprawami administracyjnymi w obszarze nieruchomości.

 

poinformuj mnie o zmianach w tym artykule lub nowych artykułach tej kategorii:
« wróć do poprzedniej strony    pokaż wszystkie artykuły