« wróć do poprzedniej strony    pokaż wszystkie artykuły

Warunki zabudowy – najprostsza droga do zmiany przeznaczenia nieruchomości

Warunki zabudowy niezmienne stanowią atrakcyjny sposób na zmianę przeznaczenia nieruchomości z rolnej na budowlaną. Jest to najtańsza i najszybsza droga pozwalająca na budowę wymarzonego domu.
Uchwalona w 2003 roku Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła instytucję zmiany przeznaczenia nieruchomości w drodze decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Chociaż instytucja warunków zabudowy istniała w poprzedniej ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym to dopiero ustawa z 2003 roku sprawiła, że warunki zabudowy stanowią alternatywę dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp). 
 
Wydanie warunków nie jest jednak możliwe w każdej sytuacji. Zgodnie z ustawą musi być spełnionych szereg przesłanek żeby wydanie decyzji mogło nastąpić. Po pierwsze musi istnieć tzw. „dobre sąsiedztwo”. Oznacza to, że warunki mogą zostać ustalone w sytuacji kiedy przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy. Należy jednak zaznaczyć, że pojęcia „działka sąsiednia” nie musi oznaczać działki bezpośrednio sąsiadującej (przylegającej). Pomimo utrwalonego w tej kwestii orzecznictwa sądów administracyjnych praktyka organów wydających decyzję bywa jeszcze różna. Co istotne to właśnie sąsiadująca zabudowa będzie podstawą dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. Zatem nie będzie możliwe uzyskanie warunków zabudowy na dom o płaskim dachu w sytuacji, kiedy w sąsiedztwie występują wyłącznie dachy spadziste. 
 
Drugim warunkiem jest dostępność działki do drogi publicznej. Przy czym nie musi być to dostępność bezpośrednia. Zgodnie z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami dostęp do drogi publicznej może być zapewniony przez ustanowienie stosownych służebności lub drogę wewnętrzną. 
Poza dostępem do drogi działka musi być uzbrojona w sposób, który jest wystarczający dla zamierzenia objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Przy domu jednorodzinnym oznacza to istnienie wodociągu (względnie studni), kanalizacji sanitarnej oraz sieci elektroenergetycznej. W przypadku braku kanalizacji należy pamiętać, że za spełnienie tego wymogu uznaje się projektowane rozwiązania lokalne, tj. zbiornik bezodpływowy (szambo) lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. 
 
Kolejnym istotnym warunkiem jest to żeby działka nie wymagała zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Co do zasady, w dużym uproszczeniu, można przyjąć, że nie wymagają takiej zgody wszystkie grunty rolne w klasie IV lub gorszej (V, VI). Jeżeli chodzi o grunty rolne w klasie III to w niektórych przypadkach, wyznaczonych przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, również takie grunty można objąć decyzją o warunkach zabudowy. 
 
Co bardzo ważne. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy. Oznacza to, że nie może być wydana, gdy grunt, którego przeznaczenie chcemy zmienić, jest objęty obowiązującym mpzp. Przyjęło się mówić, że decyzja to „mały plan miejscowy”. Z tą jednak różnicą, że wydanie decyzji zajmuje do kliku miesięcy. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może zająć zdecydowanie dłużej, nawet do kilku lat. Tym samym zmiana przeznaczenia poprzez wydanie warunków jest zdecydowanie tańsza. 
 
Przewiduje się, że w obliczu ostatnich zmian polegających na zmianie Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz uchwaleniu tzw. "ustawy odległościowej" (Ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych) zainteresowanie ustaleniem warunków zabudowy w formie decyzji może radykalnie się zwiększyć. Już teraz włodarze gmin obawiają się o natłok wniosków w sprawie warunków. 
__________________________________________
Autor artykułu jest członkiem zarządu i specjalistą do spraw prawa administracyjnego w kancelarii KPAiN sp. z o.o. (www.kpain.pl) zajmującej się sprawami administracyjnymi w obszarze nieruchomości. Kancelaria z powodzeniem zajmuje się sprawami polegającymi na inicjowaniu spraw w zakresie ustalenia warunków zabudowy lub determinowaniu i prowadzeniu postępowań w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrznnego
 
poinformuj mnie o zmianach w tym artykule lub nowych artykułach tej kategorii:
« wróć do poprzedniej strony    pokaż wszystkie artykuły