Błędy w operatach szacunkowych i ich wpływ na ustalenie opłaty adiacenckiej

Operaty szacunkowe pełnią kluczową rolę w procesie ustalania wartości nieruchomości, mając bezpośredni wpływ na sprawiedliwość i przejrzystość wielu postępowań administracyjnych – od tych dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, poprzez ustalenie opłaty planistycznej po ustalanie opłaty adiacenckiej właśnie. Błędy w tych opracowaniach mogą prowadzić do znaczących niesprawiedliwości w zakresie wysokości ustalanych opłat adiacenckich. Taka sytuacja bardzo negatywnie wpływa na zaufanie do organów administracji oraz całego systemu prawnego.

Znaczenie operatów szacunkowych

Operaty szacunkowe stanowią
Operaty szacunkowe stanowią fundament przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, która odgrywa kluczową rolę w procesie ustalania opłat adiacenckich. Bowiem to właśnie wartości nieruchomości (przed i po podziale lub uzbrojeniu) determinuje wysokość opłaty adiacenckiej. Dokładność i rzetelność tych operatów ma bezpośredni wpływ na uczciwość i zgodne z prawem ustalenie wysokości opłaty. Zaznaczyć należy, że opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej, a sposób jej ustalenia powinien wynikać z jednoznacznych kryteriów.

Najczęstsze błędy w operatach szacunkowych

Błędy w operatach często wynikają z przyjęcia nieaktualnych danych, nieuwzględnienia istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości lub subiektywnej interpretacji danych przez rzeczoznawców. Takie błędy bardzo często prowadzą do zawyżenia wysokości opłaty adiacenckiej. Wysokość opłaty jest ustalana na podstawie różnicy wartości nieruchomości, zanim została ona podzielona na działki, a jej wartością po podziale. Wartość po podziale wyznacza się jako suma wartości wydzielonych działek. Powyższe wartości ustala się na podstawie transakcji odnotowanych na lokalnym rynku, które dotyczyły nieruchomości podobnych.

Mając na powyższe na względzie wystarczy, że biegły rzeczoznawca przyjmie do porównania nieruchomości nie spełniające warunku podobieństwa może mieć to skokowy wpływ na wysokość opłaty adiacenckiej. Jest to jeden z najczęściej spotykanych błędów przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

Konsekwencje naruszeń

Błędy przy sporządzeniu operatu szacunkowego mogą mieć daleko idące konsekwencje. Od niesprawiedliwych opłat adiacenckich, po kwestionowanie decyzji prowadzące do znaczącego wydłużania postępowań administracyjnych oraz – w przypadku złożenia skargi – postępowań sądowoadministracyjnych. W dalszej perspektywie, często prowadzi to do skutecznego podważenia decyzji administracyjnej.

Praktyka pokazuje, że w przypadku wątpliwości co do prawidłowości ustalenia opłaty adiacenckiej warto rozważyć zaskarżenie decyzji do organu drugiej instancji. A jeżeli to nie przyniesie rezultatu, zasadne może okazać się złożenie skargi na sądu administracyjnego. Wbrew często wyrażanym poglądom operat szacunkowy podlega badaniu przez organ administracji. W szczególności, kiedy ocena dotyczy stosowania bezwzględnie obowiązujących przepisów.

Uważasz, że to ważne? Podaj dalej: