W niektórych postępowaniach administracyjnych kluczową rolę odgrywa operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak czy zawsze ten sam rzeczoznawca może ponownie szacować tę samą nieruchomość? Odpowiedź na to pytanie reguluje art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wprowadza mechanizm wyłączenia rzeczoznawcy w określonych sytuacjach.
Podstawa prawna wyłączenia
Zgodnie z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego. Choć rzeczoznawca nie jest formalnie pracownikiem organu administracji, ustawodawca uznał za konieczne objęcie go tym samym reżimem wyłączeń, co podkreśla wagę zachowania bezstronności w procesie wyceny.
Bezwzględny charakter wyłączenia
Kategoryczne sformułowanie „podlega wyłączeniu” wskazuje na obligatoryjny charakter tego przepisu. Ustawodawca nie pozostawił organowi administracji swobody uznania w tej kwestii. Oznacza to, że gdy zaistnieją określone przesłanki, wyłączenie następuje automatycznie, bez możliwości uznaniowej oceny przez organ.
Takie rozwiązanie różni się od regulacji zawartej w art. 24 § 3 k.p.a., gdzie wyłączenie następuje dopiero po „uprawdopodobnieniu” okoliczności mogących wywołać wątpliwość co do bezstronności. W przypadku rzeczoznawców majątkowych ustawodawca wprowadził znacznie surowszy standard.
Uzasadnienie automatyzmu wyłączenia
Decyzja o wprowadzeniu bezwzględnego charakteru wyłączenia wynika z kilku istotnych okoliczności:
Ograniczona kognicja organów
Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organy administracji nie posiadają kompetencji do merytorycznej oceny operatu w zakresie wiadomości specjalnych. To fundamentalne ograniczenie sprawia, że szczególnie istotne staje się zapewnienie bezstronności rzeczoznawcy już na etapie jego wyboru.
Szczególna rola operatu szacunkowego
Operat szacunkowy często stanowi jedyny lub kluczowy dowód w sprawach wymagających określenia wartości nieruchomości. W przypadku ustalania opłaty planistycznej czy wywłaszczeń, wartość określona w operacie bezpośrednio wpływa na treść decyzji administracyjnej. Ta wyjątkowa pozycja operatu jako dowodu wymaga szczególnych gwarancji jego obiektywności.
Eliminacja psychologicznych uwarunkowań
Rzeczoznawca, którego poprzedni operat został zakwestionowany, może (nawet nieświadomie) dążyć do potwierdzenia swojego pierwotnego stanowiska. Jest to naturalna tendencja psychologiczna, która może wpływać na obiektywizm nowej wyceny. Automatyczne wyłączenie eliminuje to ryzyko.
Przesłanki wyłączenia
Art. 176 u.g.n. odsyła do przesłanek z art. 24 § 1 k.p.a., które obejmują m.in. sytuacje, gdy:
- rzeczoznawca jest stroną postępowania lub jej przedstawicielem
- pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki
- pozostaje ze stroną w stosunku pokrewieństwa, powinowactwa lub podległości służbowej
- brał udział w wydaniu decyzji podlegającej kontroli
- z innych przyczyn może być wątpliwa jego bezstronność.
Stanowisko orzecznictwa sądów administracyjnych
Wykładnia art. 176 u.g.n. nie zawsze jest dokonywana jednolicie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W ostatnich orzeczeniach jednak konsekwentnie przyjmuje, że konieczność wyłączenia rzeczoznawcy będzie miała miejsce w sytuacji, gdy przyczyną wcześniejszej decyzji kasacyjnej były uchybienia w postępowaniu dowodowym związane merytorycznie z treścią opinii rzeczoznawcy. W takich przypadkach rzeczoznawca nie powinien ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownie prowadzonym postępowaniu, ani uzupełniać swojej wcześniejszej opinii, lecz podlegać wyłączeniu na podstawie art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a.
Stanowisko to potwierdza m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim, który powołując się na utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych, wskazuje na automatyczny charakter tego wyłączenia (por. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 15 maja 2024 r., sygn. II SA/Go 153/24). Podobne zapatrywania wyrażał już wcześniej Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 9 stycznia 2014 r. (I OSK 1382/12) oraz z dnia 21 października 2015 r. (I OSK 2638/14), podkreślając, że wyłączenie rzeczoznawcy jest obligatoryjne, gdy jego poprzednia opinia była przyczyną uchylenia decyzji z powodu istotnych wad merytorycznych.
Praktyczne konsekwencje
W praktyce oznacza to, że jeśli decyzja oparta na operacie rzeczoznawcy zostanie uchylona z powodu wad tego operatu, rzeczoznawca ten nie może ponownie wyceniać tej samej nieruchomości. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy:
- operat zawierał istotne błędy merytoryczne
- została zakwestionowana metodologia wyceny
- stwierdzono nieprawidłowości w doborze nieruchomości porównawczych
Znaczenie dla praktyki prawniczej
Dla pełnomocników stron istotne jest aktywne monitorowanie tego, czy nie zachodzą przesłanki wyłączenia rzeczoznawcy. Zaniechanie zgłoszenia odpowiedniego wniosku może prowadzić do sytuacji, w której ponowny operat sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę będzie obarczony wadą procesową.
Jednocześnie organy administracji powinny z urzędu badać, czy nie zachodzą przesłanki wyłączenia, gdyż przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący.
Podsumowanie
Regulacja zawarta w art. 176 u.g.n. stanowi istotną gwarancję procesową w postępowaniach dotyczących wyceny nieruchomości. Bezwzględny charakter wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego ma na celu zapewnienie maksymalnej obiektywności operatów szacunkowych, które często decydują o prawach i obowiązkach stron postępowania. W praktyce oznacza to konieczność szczególnej uwagi przy wyborze rzeczoznawcy, zwłaszcza w sprawach kontynuowanych po uchyleniu wcześniejszych decyzji.