Odszkodowanie za cały budynek. Nawet wówczas, kiedy tylko w części leży na wywłaszczonej działce.

W przypadku kiedy tylko część budynku leży na działce wydzielonej pod drogę, ustalone przez organ odszkodowanie powinno uwzględniać wartość całego budynku. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

Sprawa dotyczyła ustalenia odszkodowania za nieruchomość, która została wydzielona pod drogę publiczną na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 98 ust. 1). Przedmiotem podziału była nieruchomość zabudowana budynkiem. Linia podziału, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przebiegała przez budynek. W ten sposób, że część budynku leżała na działce przeznaczonej pod drogę, która z mocy prawa przeszła na własność gminy. Druga część budynku znajdowała się na działce, co do której nie nastąpił skutek przejścia prawa własności.

Osią sporu stała się kwestia czy odszkodowanie w takim przypadku powinno zostać ustalone wyłącznie dla części budynku, znajdującej się w ramach działki, która przeszła na własność gminy, czy też, jak to ustalił organ pierwszej instancji, odszkodowanie powinno zostać ustalone od całego budynku. Gmina miejska, która została zobowiązana do zapłaty odszkodowania, od decyzji Starosty wniosła odwołanie. Na skutek odwołania Wojewoda uchylił decyzję Starosty. Organ II instancji nie podzielił stanowiska Starosty gdyż uznał, że ten ustalił odszkodowanie za składniki (pozostałą część budynku), które nie zostały wywłaszczone.

Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) podzielił pogląd Wojewody. Sąd uznał, że wywłaszczonemu podmiotowi należy się odszkodowanie za cały budynek, jednak odszkodowanie za część budynku, która pozostała na nieruchomości, która nie przeszła na własność gminy, powinno być ustalone w innym trybie. WSA wskazał w tym miejscu na przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Budynek leżący na dwóch nieruchomościach stanowi część składową każdej z nich

Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił poglądu sądu pierwszej instancji. Powołując się na przepisy kodeksu cywilnego (art. 48) NSA uznał, że przedmiotowy budynek stanowi część składową każdej z powstałych nieruchomości. W szczególności w sytuacji, kiedy jak w omawianym przypadku, podział fizyczny budynku jest niemożliwy. Mając to na uwadze oraz przepisy Konstytucji RP sąd uznał, że na gruncie niniejszej sprawy pojęcie słusznego odszkodowania powinno odwzorowywać wartość całego budynku.

Jedno odszkodowanie za część niepodzielną

Sąd słusznie przyjął, że trudno znaleźć normatywne uzasadnienie dla sytuacji, w której odszkodowanie przyznawane w oparciu o art. 98 ust. 3 u.g.n. obejmuje jedynie część nieruchomości budynkowej, która zarazem nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu, zaś pozostała część, ze względu na przeprowadzony podział, nie będzie mogła być użytkowana w dotychczasowy sposób. Konsekwencją takiego podziału nieruchomości, który wszakże dokonywany był w postępowaniu administracyjnym, nie może być przyznanie jedynie części odszkodowania za rzecz niepodzielną i oczekiwanie, że w pozostałym zakresie strona będzie mogła zaspokoić swoje roszczenia na drodze cywilnej.

W uzasadnieniu wyroku sąd powołał się na inne orzeczenie, w którym wskazano, że “w przypadku nieruchomości budynkowej, której struktura nie pozwala na podział, słusznym odszkodowaniem będzie odszkodowanie za cały budynek, a nie za jego część, której nie da się fizycznie wydzielić bez zniesienia konstrukcji całego budynku” (wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2009 r., sygn. akt I OSK 29/08).

Należy podzielić zapatrywania sądów, które w omawianych przypadkach dokonały prokonstytucyjnej wykładni przepisów prawa. Trudno bowiem byłoby zaakceptować sytuację, w której osoba pozbawiona w sposób władczy nieruchomości byłaby narażana na dodatkowe dolegliwości polegające na konieczności przeprowadzenia kilkuetapowych i niezależnych od siebie postępowań. Nie sposób sobie również wyobrazić jak dokonać wyceny tylko części budynku, która nie nadaje się do samodzielnego (wyłącznego) korzystania.

Zgodność podziału z prawem

Wątpliwości jednak może budzić inna okoliczność. Zgodnie z przepisami dotyczącymi dokonywania podziałów geodezyjnych jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje (§ 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości).

Na gruncie tych przepisów powszechnie przyjmuje się, że nie jest możliwe dokonanie podziału nieruchomości zabudowanej budynkiem w inny sposób niż po ścianie usytuowanej na całej wysokości budynku, lub poprzez wyodrębnienie niezależnych lokali. Również na gruncie przepisów o rozgraniczeniu nieruchomości w doktrynie i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że w podobnym przypadku nie byłoby możliwości fizycznego podziału nieruchomości.

Mając na uwadze, że rozporządzenie jest aktem wyższego rzędu niż prawo miejscowe (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) należy zadać pytanie, czy na gruncie opisanej sprawy dokonanie podziału było prawidłowe (z prawnego punktu widzenia)?. Ta kwestia wykracza jednak poza ramy niniejszego opracowania.

W artykule omówiono wyrok NSA z 24 maja 2019 r. sygn. akt. I OSK 363/17.

Uważasz, że to ważne? Podaj dalej: