Część składów sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, głosi tezę, że operat szacunkowy podlega ocenie wyłącznie pod względem jego logiki i prawidłowości od strony formalnej. Odmawiają one organom administracji oraz sądom kompetencji do oceny operatu pod względem jego zgodności z prawem. Teza taka została jednoznacznie odrzucona przez Trybunał Konstytucyjny.
Wyznaczenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, czy też na potrzeby naliczenia opłaty adiacenckiej lub opłaty planistycznej, dokonują rzeczoznawcy majątkowi w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami; dalej ugn). W doktrynie i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że jest to jedyny dowód w sprawie administracyjnej, na podstawie którego organ administracji może ustalić odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, wysokość opłaty adiacenckiej lub planistycznej. Wysokości odszkodowania, względnie opłat, ustalonych w operacie organ administracji nie może, co do zasady, modyfikować własnymi ustaleniami.
Stosunkowo często, chociaż zdaniem autora nie jest to przeważający pogląd, można spotkać się ze stanowiskiem sądów administracyjnych, że ocena operatu może zachodzić wyłącznie pod względem formalnym, a jedynym sposobem na wyeliminowanie błędnie sporządzonego operatu jest jego weryfikacja poprzez sporządzenie oceny prawidłowości jego wykonania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na zasadzie art. 157 ust. 1 ugn (por. wyr. WSA w Warszawie z dnia 15 listopada 2016 r., sygn. IV SA/Wa 2032/16).
Częściej spotykanym poglądem jest pogląd, który stanowi, że zarówno sądy jak i organy administracji publicznej nie mogą uchylić się od oceny wartości dowodowej operatów szacunkowych przez pryzmat przepisów prawa normujących ich sporządzanie (por. wyr. NSA z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. I OSK 1286/15). Zdaniem autora przyjęcie przeciwnego poglądu prowadziłoby do sytuacji, w której o konstytucyjnych prawach strony, w zakresie np. wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, de facto rozstrzygałby wyłącznie rzeczoznawca. Skoro rola organów administracji publicznej oraz sądów miałaby się sprowadzać do sprawdzenia operatu wyłącznie pod kątem formalnym. Tym samym dwuinstancyjność postępowania, jak również konstytucyjnie gwarantowane prawo do sądu, miałyby wymiar wyłącznie iluzoryczny.
W tym miejscu należy zgodzić się z poglądem, że organy administracji publicznej oraz sądy nie mogą wkraczać w kompetencje biegłego rzeczoznawcy, które w doktrynie nazywa się „wiadomościami specjalnymi”. Istotne jest jednak wyznaczenie granicy, od której działania biegłego pozostają w sferze takich wiadomości. Za wiadomości specjalne nie można uznać działań biegłego, które dokonywane są w oparciu o bezwzględnie obowiązujące przepisy, tj. w szczególności przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wyjątkiem w tym zakresie będzie jedynie wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, których wybór, na podstawie art. 154 ust. 1 ugn, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nie oznacza to oczywiście, że wybór podejścia, które zgodnie z przepisami nie może mieć zastosowania na gruncie konkretnego przypadku, nie podlega kontroli przez organ administracji lub sąd administracyjny. W takim przypadku organy oraz sądy są zobligowane do odpowiedniej reakcji. Do sfery wiadomości specjalnych należy zaliczyć czynności, do których wyłącznie pośrednio odnoszą się przepisy, np. wyznaczanie współczynników korygujących ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn).
Wyrok Sądu – operat podlega ocenie
Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny operat jest jednym z dowodów wykorzystywanych w postępowaniu administracyjnym, jego prawidłowość i wiarygodność podlega ocenie organu administracyjnego (post. TK z dnia 14 lipca 2010 r., sygn. Ts 261/09). Oznacza to, że organy administracji i sądy administracyjne nie tylko mają prawo, ale i obowiązek, zbadać czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami normującymi sposób jego sporządzenia. Pogląd wyrażony w wyżej przytoczonym postanowieniu Trybunał podtrzymał w swoim wyroku wydanym w pełnym składzie sędziów Trybunału Konstytucyjnego (wyrok TK z dnia 16 października 2012 r., sygn. K 4/10).
Co prawda poglądy Trybunału, wyrażone w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, nie posiadają mocy powszechnie obowiązującej, jaką Konstytucja nadaje wyłącznie samemu orzeczeniu (art. 190 ust. 1 Konstytucji RP). Wskazać jednak należy, że uzasadnienie orzeczenia TK pełni przede wszystkim funkcję wyjaśniającą (…) Do pewnego stopnia pełni także funkcję interpretacyjną, gdyż TK wypowiada się co do sposobu rozumienia określonych przepisów, zwłaszcza przepisów konstytucyjnych, dokonując ich wykładni (…) Pogląd wyrażony w uzasadnieniu przyjmowany jest nierzadko przez sądy jako wiążąca – z uwagi na siłę autorytetu TK – wykładnia przepisów Konstytucji RP (por. M. Safjan, L. Bosek (red.), Konstytucja RP. Tom II. Komentarz do art. 87–243, Warszawa 2016 powołując się m.in. na uchw. SN z 3.7.2003 r., III CZP 45/03, OSNC 2004, Nr 9, poz. 136).
Reasumując należy stwierdzić, że operat szacunkowy podlega ocenie organu administracji jak każdy inny dowód w sprawie administracyjnej. Organ administracji ma obowiązek zbadać, czy został on sporządzony prawidłowo nie tylko od strony formalnej, ale również merytorycznej. Inaczej mówiąc, organ powinien zbadać czy operat został sporządzony zgodnie z przepisami. Natomiast organy drugiej instancji mają obowiązek ponadto rozpatrzyć ewentualne zarzuty względem operatu podniesione przez stronę w odwołaniu.