Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 11 grudnia 2024 r. (sygn. II SA/Gd 675/24) przypomniał o istotnym obowiązku organów administracji publicznej w zakresie oceny operatów szacunkowych. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy, mimo swojego specjalistycznego charakteru, podlega takiej samej ocenie jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym.
Kluczowe tezy orzeczenia
WSA jednoznacznie wskazał, że formalna ocena operatu szacunkowego w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodów wynikających z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Organy administracji rozpoznające sprawę mają nie tylko prawo, ale i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego.
Sąd zwrócił uwagę, że jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości budzi uzasadnione wątpliwości, organ administracji zobowiązany jest podjąć dodatkowe czynności wyjaśniające. Może to obejmować:
- zwrócenie się do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu
- żądanie wyjaśnień co do jego treści
- zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu
Stan faktyczny sprawy
Sprawa dotyczyła ustalenia opłaty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący zakwestionowali operat szacunkowy, wskazując na szereg jego wad, w tym:
- nieprawidłowe określenie powierzchni nieruchomości
- brak uwzględnienia istotnych cech wpływających na wartość (znaczna deniwelacja terenu, zadrzewienie)
- nieuwzględnienie ograniczeń inwestycyjnych wynikających z przepisów o elektrowniach wiatrowych.
Stanowisko Sądu
WSA uznał, że organy administracji nie wywiązały się należycie z obowiązku oceny operatu szacunkowego. Mimo licznych zastrzeżeń skarżących, nie podjęto żadnych kroków w celu wyjaśnienia spornych kwestii, w szczególności nie zwrócono się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zgłoszonych uwag.
Praktyczne znaczenie wyroku
Orzeczenie ma istotne znaczenie praktyczne dla organów administracji i uczestników postępowań administracyjnych. Przypomina, że:
- Operat szacunkowy, mimo swojego specjalistycznego charakteru, nie korzysta z domniemania prawdziwości.
- Organ administracji ma obowiązek krytycznej oceny operatu w świetle całości materiału dowodowego.
- W przypadku wątpliwości konieczne jest ich wyjaśnienie poprzez dodatkowe czynności dowodowe.
Wyrok potwierdza prezentowane przez nas stanowisko, że strony postępowania administracyjnego mają prawo skutecznie kwestionować ustalenia zawarte w operacie szacunkowym, a organy administracji muszą te zarzuty zbadać i pod ich kątem ocenić operat oraz merytorycznie ustosunkować się do zarzutów.