Zniesienie współwłasności nieruchomości to często skomplikowany proces, a jeśli wiąże się z podziałem geodezyjnym, wymaga szczegółowej wiedzy prawnej. Jednym z kluczowych przepisów regulujących ten obszar jest art. 95 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Przepis ten pozwala na podział nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu zawierają te budynki. Celem takiego podziału jest zniesienie współwłasności nieruchomości, co oznacza, że po podziale poszczególni współwłaściciele mają stać się wyłącznymi właścicielami wydzielonych części nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami.
I. Podstawowe zasady podziału w trybie art. 95 pkt 1 u.g.n.
Zgodnie z art. 95 pkt 1 u.g.n., podział nieruchomości jest dopuszczalny niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że celem podziału jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu zawierają te budynki. Kluczowe jest tutaj spełnienie trzech podstawowych warunków:
- Zabudowanie nieruchomości co najmniej dwoma budynkami: Podział w tym trybie dotyczy wyłącznie nieruchomości, na której znajdują się co najmniej dwa budynki.
- Legalność budynków: Budynki te muszą być wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę. Jest to często punkt sporny w praktyce.
- Lokalizacja budynków na wydzielanych działkach: Projektowane do wydzielenia działki gruntu muszą zawierać te budynki. Oznacza to, że każda nowo wydzielona działka ma stanowić odrębną własność wraz z odpowiadającym jej budynkiem, co służy zniesieniu współwłasności.
II. Wyzwania w praktyce: Legalność budynków a brak dokumentacji
Jednym z najczęstszych problemów, z jakimi spotykają się współwłaściciele ubiegający się o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 1 u.g.n., jest brak kompletnej dokumentacji dotyczącej pozwoleń na budowę, zwłaszcza w odniesieniu do budynków wzniesionych w odległych dekadach, na przykład w latach 60. XX wieku. Wiele pozwoleń na budowę lub zawiadomień o zakończeniu budowy mogło zostać utraconych lub zniszczonych.
W polskim porządku prawnym, w odniesieniu do budynków wybudowanych przed wejściem w życie obecnie obowiązujących przepisów Prawa budowlanego (ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), zastosowanie mają przepisy obowiązujące w dacie ich budowy. Na przykład, w latach 60. XX wieku obowiązywała ustawa z dnia 31 stycznia 1961 r. Prawo budowlane. Co do zasady, budowa obiektów była wówczas możliwa na podstawie pozwolenia na budowę.
W orzecznictwie sądów administracyjnych i doktrynie prawa budowlanego ukształtowało się domniemanie legalności obiektów budowlanych, które istnieją w obrocie prawnym od wielu lat, są użytkowane zgodnie ze swoim przeznaczeniem i w stosunku do których organy nadzoru budowlanego nie podjęły nigdy działań zmierzających do stwierdzenia samowoli budowlanej. Długotrwałe i niekwestionowane użytkowanie obiektu bez żadnych działań ze strony organów świadczy o jego legalności w dacie budowy.
Dodatkowo, to domniemanie wspierają wpisy w ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Wszystkie budynki ujawnione w ewidencji gruntów i budynków powinny być traktowane jako obiekty, których dane zostały ujawnione w EGiB na podstawie dokumentów potwierdzających ich legalne wybudowanie. Ewidencja ma bowiem charakter wtórny w stosunku do tych dokumentów i nie tworzy stanu prawnego niezgodnego z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu do ewidencji. Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. I OSK 865/21), konsekwencją takiego stanu jest zakaz dokonywania zmian w ewidencji, które byłyby niezgodne z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu do ewidencji.
Co istotne, ustawowy wymóg wykazania, że budynki zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę, nie oznacza konieczności okazania wyłącznie egzemplarza decyzji o pozwoleniu na budowę. Okoliczność tę można wykazać wszelkimi dowodami, zgodnie z art. 75 § 1 KPA. Nawet brak pozwolenia na budowę nie musi być przeszkodą, jeśli budynki uzyskały przed wystąpieniem z wnioskiem o podział zezwolenie na użytkowanie. Zezwolenie takie musi być traktowane na równi z pozwoleniem na budowę (wyrok NSA powołany przez J. Jaworskiego, A. Prusaczyka, A. Tułodzieckiego, M. Wolanina, Komentarz do art. 95 ugn, teza 2).
III. Dostęp do drogi publicznej i drogi wewnętrzne
Podział nieruchomości, niezależnie od trybu, wymaga zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Art. 93 ust. 3 u.g.n. jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, mającym zastosowanie do każdego podziału dokonywanego w trybie tej ustawy.
W kontekście art. 95 pkt 1 u.g.n., wydzielenie niezabudowanej działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, niezbędną do obsługi komunikacyjnej nowo wydzielonych działek zabudowanych, jest dopuszczalne. Stanowisko, jakoby podział przewidziany w art. 95 pkt 1 u.g.n. nie mógł polegać na wydzieleniu działki gruntu, na której nie znajduje się budynek, jest błędne w przypadku, gdy taka działka stanowi drogę wewnętrzną. Często organy administracji, odmawiając zatwierdzenia projektu podziału powołują się na orzeczania (np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 10 stycznia 2013 r., sygn. II SA/Wr 762/12 oraz wyrok NSA z dnia 5 października 2021 r., sygn. I OSK 560/21), którą dotyczą zupełnie odmiennych stanów faktycznych, gdzie podział prowadził do dalszego utrzymania współwłasności zabudowanej działki lub wydzielania niezabudowanych działek bez celu ich przeznaczenia na drogę wewnętrzną. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (sygn. II SA/Wr 762/12) w swoim judykacie wyraźnie wskazał, że wydzielenie działek budowlanych bez jednoczesnego zapewnienia przewidzianego prawem dostępu do drogi publicznej nie jest możliwe, co potwierdza znaczenie art. 93 ust. 3 u.g.n. dla podziałów z art. 95 u.g.n..
IV. Brak zastosowania przepisów Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych
Organy administracji, w postępowaniach o podział dokonywany w omawianym trybie, powołują się często na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: Rozpwtb). Jednakże, zgodnie z § 2 ust. 1 Rozpwtb, przepisy tego rozporządzenia stosuje się wyłącznie przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych.
Oznacza to, że normy zawarte w Rozpwtb, w tym te dotyczące usytuowania budynków względem granic działki (§ 12 Rozpwtb), mają zastosowanie jedynie w sytuacjach, gdy mamy do czynienia z projektowaniem, budową, prowadzeniem robót budowlanych dotyczących nowych obiektów. W przypadku podziału geodezyjnego nieruchomości, który polega na wydzieleniu nowych działek gruntu z istniejącej działki, a nie wiąże się z budową nowych budynków ani z przebudową czy zmianą sposobu użytkowania już istniejących obiektów, przepisy Rozpwtb nie mają zastosowania. Budynki są obiektami już wzniesionymi i istniejącymi w obecnym kształcie i usytuowaniu.
Pogląd ten jest utrwalony w doktrynie, która wskazuje, że podział nieruchomości dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. (analogicznie do art. 95 pkt 1 u.g.n. w zakresie zastosowania Rozpwtb) nie jest objęty zakresem regulacji Rozpwtb (J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Komentarz do art. 95 ugn, teza 2). Rozporządzenie to dotyczy budynków „sytuowanych” na gruncie dopiero w przyszłości, a zatem projektowania i budowy nowych budynków i urządzeń. Nie ma zatem znaczenia dla podziału nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi już istniejącymi (wyrok NSA z dnia 2 października 2009 r., sygn. I OSK 5/09; wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 maja 2023 r., sygn. I SA/Wa 3016/22).
Podsumowanie
Podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 1 u.g.n. jest cennym narzędziem dla współwłaścicieli dążących do uregulowania swojej sytuacji prawnej. Ważne jest, aby pamiętać o konieczności wykazania legalności istniejących budynków, co może nastąpić nie tylko poprzez przedstawienie pozwoleń na budowę, ale również poprzez domniemanie legalności czy zezwolenia na użytkowanie. Niezbędne jest także zapewnienie dostępu do drogi publicznej, co może zostać zrealizowane poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej. Organy administracji powinny natomiast pamiętać o właściwym zastosowaniu przepisów prawa, w tym o niestosowaniu Rozpwtb do już istniejących obiektów w kontekście podziału nieruchomości. W razie wątpliwości lub napotkania problemów, zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości