W doktrynie prawa nieruchomości pojawia się pogląd, że rzeczoznawca majątkowy nie jest zobowiązany do załączania do operatu szacunkowego dokumentacji nieruchomości przyjętych do porównania. W ocenie autora teza ta nie znajduje jednak oparcia w aktualnych przepisach prawnych i orzecznictwie, a jej przyjęcie rodziłoby poważne konsekwencje dla przejrzystości procesu wyceny oraz prawa stron do oceny operatu.
Zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), przy szacowaniu nieruchomości wykorzystywane powinny być wszelkie dostępne i niezbędne dane dotyczące nieruchomości, w tym księgi wieczyste, kataster, decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Z kolei, w ust. 2 art. 155 wskazano, że dane te mogą być załączane w formie wypisów i wyrysów. Zaznaczyć należy, że czasownik „mogą” odnosi się jedynie do formy przedstawienia dokumentów, a nie do obowiązku ich załączenia. W konsekwencji, rzeczoznawca musi uwzględnić niezbędną dokumentację i załączyć ją do operatu, aby umożliwić ocenę poprawności wyceny.
Wskazówki w tej kwestii znajdują się również w § 82 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (RozpWyc), który nakłada na rzeczoznawcę obowiązek poświadczenia danych dotyczących nieruchomości podpisem oraz numerem uprawnień. Zgodnie z § 5 ust. 2 tego rozporządzenia, dane o cechach nieruchomości podobnych powinny być uzasadnione rodzajem wycenianej nieruchomości oraz celem wyceny. Brak tych informacji w operacie uniemożliwia ocenę, czy nieruchomości przyjęte do porównania spełniają wymóg podobieństwa wynikający z art. 153 ust. 1 ugn.
Co więcej, w obecnym stanie prawnym (po nowelizacji przepisów RozpWyc) wyraźnie wskazano, że dane o nieruchomościach podobnych obejmują także wyniki ich oględzin. Tylko na podstawie tych informacji możliwe jest ustalenie, czy transakcyjne ceny nieruchomości przyjętych do porównania mogą być zastosowane przy szacowaniu nieruchomości wycenianej. Brak załączonych dokumentów z oględzin uniemożliwia sprawdzenie, czy nieruchomości przyjęte do porównania spełniają wymóg podobieństwa, co znacząco wpływa na wiarygodność operatu oraz skuteczność przeprowadzonej wyceny.
Pogląd, jakoby dane identyfikacyjne nieruchomości podobnych były zbędne, można spotkać w stanowiskach wyrażanych przez niektóre organy administracyjne, które powołują się na tajemnicę zawodową rzeczoznawcy (art. 175 ust. 3 ugn) oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., II CSK 369/11. Jest to często spotykana praktyka, gdzie autorzy tych twierdzeń wyrywkowo powołują się na tezy ww. wyroku. Organy pomijają jednak stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w tym, że w uzasadnieniu opinii biegłego winny się znaleźć wszelkie informacje, które są potrzebne sądowi, jako wiadomości specjalistyczne, konieczne do ustalenia stanu faktycznego, a więc także umożliwiające weryfikację danych podanych przez biegłego, poprzez np. załączone dokumenty. Jest więc oczekiwane, aby do operatu szacunkowego dołączone zostały dokumenty istotne, wykorzystane przy jego sporządzaniu, a za takie należy bez wątpienia uznać te dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania.
Wyłączenie tych informacji z operatu podważałoby obiektywizm oceny dowodów, co pozostaje w sprzeczności z zasadą demokratycznego państwa prawnego oraz zasadą „równości broni” chronioną w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (por. R. Garlicki, Konwencja o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, Tom I. C.H. Beck, Warszawa 2010 r., str. 344, powołując się na wyrok ETPCz z 24.4.2003 r., § 29-37).
Dlatego zgodzić należy się z poglądem, że tezy o ograniczeniu zasady obiektywnej oceny dowodów nie można domniemywać z treści art. 157 GospNierU. Należy powtórzyć za trafnym uzasadnieniem do wyroku NSA z 5.3.2009 r. (I OSK 292/08, Legalis), że gdyby ustawodawca chciał wprowadzić zasadę formalizmu dowodowego, jako odstępstwo od zasady obiektywnej oceny materiału dowodowego w postępowaniu administracyjnym, wola w tym zakresie powinna być wyrażona wprost i jednoznacznie (J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wyd. 8, Warszawa 2023, Legalis, komentarz do art. 157).
Podsumowując, przyjęcie tezy, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku załączania pełnej dokumentacji nieruchomości porównawczych, prowadziłoby do nieuzasadnionej uznaniowości operatów szacunkowych. Stanowisko takie stałoby w sprzeczności z obowiązującymi przepisami oraz zasadami państwa prawa, które gwarantują stronom możliwość weryfikacji danych przyjętych w operacie.