W dniu 10 października br. weszły w życie przepisy, które w znaczący sposób w stosunku do przepisów sprzed tej daty, ułatwią możliwość realizacji inwestycji na gruntach klasy od I do III.
Przypomnijmy – nowelizacją ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 2013 roku zabrano gminom możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla działek stanowiących grunty klasy od I do III, wprowadzając prymat planu zagospodarowania przestrzennego. Oznaczało to, że dla wszystkich gruntów na których figurował użytek tych klas – niezależnie od powierzchni nieruchomości – istniał obowiązek uzyskania zgody ministra właściwego do rozwoju wsi na przeznaczenie takich gruntów na cele nierolnicze. Zgodę taką można było uzyskać jedynie na wniosek wójta w procedurze uchwalania planu miejscowego. W praktyce oznaczało to, że nawet jeśli dana nieruchomość spełniała przesłanki pozostałych przepisów zezwalających na ustalenie dla niej warunków zabudowy tj. położona była w sąsiedztwie zabudowanych nieruchomości, przy drodze publicznej oraz istniała możliwość podłączenia jej do infrastruktury technicznej – występowanie na niej gruntu klasy I – III stanowiło skuteczną przesłankę do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym – uzyskania pozwolenia na budowę.
Tak skonstruowane przepisy w powiązaniu z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które stanowią, iż władztwo planistyczne należy do gminy i z których nie wynika obligatoryjny obowiązek uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego powodowały, iż właściciele nieruchomości, na których figurował użytek klasy od I do III pozbawieni zostali możliwości skutecznego starania się o możliwość realizacji inwestycji na swojej własności.
Nowelizacja, która weszła w życie 10 października 2015 roku była oczekiwana zarówno przez potencjalnych inwestorów, jak również gminy, dla których brak było ekonomicznego uzasadnienia opracowywania planów miejscowych dla pojedynczych działek o nieznacznych powierzchniach.
Należy jednak zaznaczyć, iż dokonana liberalizacja przepisów w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych nie powróciła do stanu prawnego sprzed 2013 roku, tj. do możliwości wydawania decyzji dla każdej nieruchomości o powierzchni nie większej niż 0,5 ha.
Ustawodawca określił, iż aby można było przeznaczyć grunty klasy I – III na cele nierolnicze, w myśl art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; grunty te położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; grunty położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; powierzchnia gruntów nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Dodatkowo – w celu sprecyzowania wprowadzonych zmian – ustawodawca w art. 4 pkt 29 i 30 ustawy dokonał zdefiniowania pojęć „zwarta zabudowa” oraz „obszar zwartej zabudowy”.
Wydaje się, iż poprzez tak wprowadzone przepisy ustawodawca z jednej strony w racjonalny sposób umożliwił przeznaczanie gruntów położonych wśród zwartej zabudowy na cele nierolnicze, z drugiej zaś – poprzez wprowadzenie stosownych definicji i warunków – starał się ograniczyć nadmierne przeznaczanie gruntów rolnych wysokich klas na inne cele.