Zniesienie współwłasności nieruchomości to często skomplikowany proces, a jeśli wiąże się z podziałem geodezyjnym, wymaga szczegółowej wiedzy prawnej. Jednym z kluczowych przepisów regulujących ten obszar jest art. 95 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Przepis ten pozwala na podział nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu zawierają te budynki.
Kategoria: podział nieruchomości
Podział nieruchomości na podstawie warunków zabudowy
W doktrynie prawa administracyjnego spotykany jest pogląd, że w aktualnym stanie prawnym przy braku planu miejscowego podział gruntów rolnych (w tym gruntów dla których ustalono warunki zabudowy) na działki poniżej 0,3000 ha jest możliwy wyjątkowo przy spełnieniu jego przesłanek w nim przedstawionych (powierzchnie sąsiedniej nieruchomości i regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami). Przyjmuje się, że przepis art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), który zawiera ochronę nieruchomości rolnych przed ich podziałami rozdrabniającymi grunty rolne, ma zastosowanie również do nieruchomości objętych warunkami zabudowy.
Z poglądem tym nie można się zgodzić z następujących przyczyn.
Błędy w operatach szacunkowych i ich wpływ na ustalenie opłaty adiacenckiej
Operaty szacunkowe pełnią kluczową rolę w procesie ustalania wartości nieruchomości, mając bezpośredni wpływ na sprawiedliwość i przejrzystość wielu postępowań administracyjnych – od tych dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, poprzez ustalenie opłaty planistycznej po ustalanie opłaty adiacenckiej właśnie. Błędy w tych opracowaniach mogą prowadzić do znaczących niesprawiedliwości w zakresie wysokości ustalanych opłat adiacenckich. Taka sytuacja bardzo negatywnie wpływa na zaufanie do organów administracji oraz całego systemu prawnego.
Ustalenie przebiegu granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron w procedurze rozgraniczenia
Praktyka wykonywania prac geodezyjnych pokazuje, że instytucja przyjęcia granic nieruchomości w procedurze rozgraniczenia na podstawie zgodnego oświadczenia stron jest często stosowana niewłaściwie. Prawdopodobnie przyczyną jest błędna wykładnia przepisów, które kwestię tę regulują.
Odszkodowanie za cały budynek. Nawet wówczas, kiedy tylko w części leży na wywłaszczonej działce.
W przypadku kiedy tylko część budynku leży na działce wydzielonej pod drogę, ustalone przez organ odszkodowanie, powinno uwzględniać wartość całego budynku. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.