Postępowania o podział nieruchomości zabudowanych obiektami wzniesionymi w latach 80. XX wieku regularnie napotykają na problem braku zachowanej dokumentacji budowlanej. Organy administracji często interpretują wymóg wybudowania obiektów „na podstawie pozwolenia na budowę” jako konieczność przedstawienia przez wnioskodawców odpisu stosownej decyzji administracyjnej. Czy takie stanowisko jest prawidłowe? Analiza orzecznictwa i doktryny prowadzi do odmiennych wniosków. Problem […]
Kategoria: podział nieruchomości
Podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności – praktyczny przewodnik dla współwłaścicieli
Zniesienie współwłasności nieruchomości to często skomplikowany proces, a jeśli wiąże się z podziałem geodezyjnym, wymaga szczegółowej wiedzy prawnej. Jednym z kluczowych przepisów regulujących ten obszar jest art. 95 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Przepis ten pozwala na podział nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu zawierają te budynki.
Podział nieruchomości na podstawie warunków zabudowy
W doktrynie prawa administracyjnego spotykany jest pogląd, że w aktualnym stanie prawnym przy braku planu miejscowego podział gruntów rolnych (w tym gruntów dla których ustalono warunki zabudowy) na działki poniżej 0,3000 ha jest możliwy wyjątkowo przy spełnieniu jego przesłanek w nim przedstawionych (powierzchnie sąsiedniej nieruchomości i regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami). Przyjmuje się, że przepis art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), który zawiera ochronę nieruchomości rolnych przed ich podziałami rozdrabniającymi grunty rolne, ma zastosowanie również do nieruchomości objętych warunkami zabudowy.
Z poglądem tym nie można się zgodzić z następujących przyczyn.
Błędy w operatach szacunkowych i ich wpływ na ustalenie opłaty adiacenckiej
Operaty szacunkowe pełnią kluczową rolę w procesie ustalania wartości nieruchomości, mając bezpośredni wpływ na sprawiedliwość i przejrzystość wielu postępowań administracyjnych – od tych dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, poprzez ustalenie opłaty planistycznej po ustalanie opłaty adiacenckiej właśnie. Błędy w tych opracowaniach mogą prowadzić do znaczących niesprawiedliwości w zakresie wysokości ustalanych opłat adiacenckich. Taka sytuacja bardzo negatywnie wpływa na zaufanie do organów administracji oraz całego systemu prawnego.
Ustalenie przebiegu granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron w procedurze rozgraniczenia
Praktyka wykonywania prac geodezyjnych pokazuje, że instytucja przyjęcia granic nieruchomości w procedurze rozgraniczenia na podstawie zgodnego oświadczenia stron jest często stosowana niewłaściwie. Prawdopodobnie przyczyną jest błędna wykładnia przepisów, które kwestię tę regulują.