Badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości w procesie jej nabywania może decydować o bezpieczeństwie transakcji oraz powodzeniu inwestycji.
Stan prawny jest ważny. Ale są kwestie znacznie ważniejsze
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest istotnym elementem wymagającym sprawdzenia przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości. Musimy przecież sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela faktycznie jest tym właścicielem. Sprawdzenie również wymaga czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich albo czy nie stanowi zabezpieczenia wykonania zobowiązania (hipoteka). Ważnym elementem jest również ustalenie przeznaczenia nieruchomości. Co do zasady, to te elementy tworzą stan prawny nieruchomości.
Stan prawny to dopiero początek
Ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest jedynie początkiem drogi do nabycia nieruchomości. Na dobrą sprawę, pominięcie tego etapu nie powinno rodzić istotnych konsekwencji. Przeniesienie własności nieruchomości, niezależnie od tego jaką formę ono przybierze (sprzedaż, zamiana, aport do spółki, umowa darowizny), musi przyjąć formę aktu notarialnego. To rolą notariusza jest zbadanie stanu prawnego nieruchomości w powyższym zakresie. Oznacza to, że jeszcze przed podpisaniem umowy nieruchomość zostanie pod tym kątem sprawdzona na podstawie odpowiednich dokumentów. Sprawdzenie nieruchomości będzie potrzebne wcześniej w przypadku kiedy zamierzamy zawrzeć umowę przedwstępną w innej formie niż notarialna albo też podjąć działania dotyczące nieruchomości przed jej nabyciem, które mogą generować istotne nakłady.
Kreska warta setki tysięcy złotych. Linia, która burzy marzenia.
Wskazane jest, żeby przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości i jej ostatecznym wyborze sprawdzić szereg innych elementów, które mogą mieć bardzo istotny wpływ na wielkość nakładów związanych z inwestycją czy też na możliwość zrealizowania planowanego zamierzenia.
Czasami jedna kreska na mapie może nieść istotne skutki finansowe dla inwestora. Tytułem przykładu należy wskazać na przebieg konturu klasyfikacji gleboznawczej. Nie każdy zdaje sobie sprawę z tego, że w przypadku gruntów o najwyższych klasach bonitacyjnych, występuje konieczność poniesienia wysokich kosztów związanych z wyłączeniem gruntów z produkcji rolniczej. Podobnie w przypadku lasów. Opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej 1 ha gruntów klasy III ( klasa często spotykana na terenie Polski) to koszt ponad 300 tysięcy złotych. W przypadku gruntów klasy IV koszty wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej mogą w ogóle nie wystąpić. Ta wiedza może mieć istotne znacznie kiedy mamy do wyboru kilka równorzędnych lokalizacji lub mamy wpływ na to, którą część nieruchomości gruntowej nabędziemy.
Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to nie wszystko. Przed decyzją o nabyciu nieruchomości niezbędne jest również dokładne zbadanie ustaleń planu miejscowego. Samo poznanie opisu przeznaczenia nie wystarczy. To, że działka jest przeznaczona np. pod zabudowę mieszkaniową nie oznacza jeszcze, że będziemy mogli na niej wybudować wymarzony dom. Czy, w przypadku innego przeznaczenia, zrealizować zamierzoną inwestycję.
Zbadać należy nie tylko parametry zabudowy, jakie dopuszcza plan miejscowy. Należy zapoznać się z całą treścią planu oraz jego rysunkiem. Większość osób, które nie zajmują się nieruchomościami, nie muszą zdawać sobie sprawy z tego co to jest linia zabudowy. A co dopiero czym różni się nieprzekraczalna linia zabudowy od obowiązującej linii zabudowy. My to dokładnie sprawdzamy. Dzięki temu nie okaże się, że ustalona w planie miejscowym linia zabudowy całkowicie unicestwia możliwość realizacji inwestycji lub wprowadza w tym zakresie istotnie ograniczenia.
Elementów, które należy sprawdzić jest o wiele więcej. Przykładowo można wskazać na warunki geotechniczne gruntu, które mogą mieć ogromny wpływ na wysokość nakładów finansowych niezbędnych na fundamentowanie budynku.
Due diligence nieruchomości, czyli…
Due diligence nieruchomości to dogłębna i wieloaspektowa analiza nieruchomości uwzględniająca cel inwestora. Efektem sprawdzenia nieruchomości będzie opis możliwości oraz zagrożeń jakie wiążą się z nabyciem nieruchomości.
Czytelny raport
Wyniki analizy prezentujemy w syntetycznym i czytelnym raporcie, który zawiera m.in:
- opis stanu prawnego
- opis stanu faktycznego
- możliwości zagospodarowania z uwzględnieniem celu inwestora
- zagrożenia wynikające ze stanu prawnego oraz faktycznego
- wskazówki i zalecenia.
W zależności od celu, położenia lub rodzaju gruntu przedmiotem sprawdzenia może być nawet ponad trzydzieści istotnych elementów. Najważniejsze to:
- sytuacja planistyczna,
- warunki zabudowy,
- ocena pod kątem możliwości i skutków wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej,
- stan faktyczny – istnienie uzbrojenia technicznego wraz ze sprawdzeniem możliwości podłączenia,
- ograniczenia prawne wynikające z branżowych opracowań i aktów prawa miejscowego takich jak plan urządzenia lasu, uchwały krajobrazowe, etc.,
- ograniczenia, które mogą wynikać z trwających lub planowanych postępowań administracyjnych – np. postępowania dotyczące realizacji inwestycji drogowej,
- skutki finansowe wynikające z przepisów powszechnie obowiązujących oraz lokalnych – opłaty planistyczne, adiacenckie, podatki od nieruchomości,
- sprawdzenie pod kątem ochrony zabytków i ochrony archeologicznej,
- dostęp do drogi publicznej,
- warunki geotechniczne.
Kiedy zamierzasz nabyć nieruchomość
W ramach usługi możemy poprowadzić również proces nabycia nieruchomości. Poza sprawdzeniem nieruchomości zadbamy o prawną stronę samej transakcji. W tym zakresie sporządzamy lub opiniujemy projekty umów jak również wskazujemy istotne z punktu widzenia naszych klientów elementy tych umów, które powinny zostać wyeliminowane lub w nich zawarte.
W imieniu naszych klientów prowadzimy negocjacje warunków nabycia nieruchomości oraz przyjmujemy rolę pełnomocnika przy zawarciu umowy.
Wynagrodzenie
Nasze wynagrodzenie jest uzależnione od zakresu pracy oraz odpowiedzialności jaką przyjmujemy w ramach wykonywanej usługi. W rzeczywistości okazuje się, że wysokość wynagrodzenia jest znacznie niższa niż średnie wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami. A w zamian otrzymujesz znacznie więcej:
- 100% bezpieczeństwo transakcji – profesjonalne wsparcie radcy prawnego
- kompleksową wiedzę nt. nieruchomości i możliwości jej zagospodarowania
- oszczędność własnego czasu
- korzyści finansowe (często duże oszczędności) wynikające z wiedzy i wskazówek dostarczonych w raporcie
- korzyści finansowe będące efektem negocjacji ekspertów w dziedzinie nabywania nieruchomości.
Inwestujesz?
Zrób to bezpiecznie. Wypełnij formularz. W odpowiedzi przedstawimy ofertę.