Wstępna analiza
Prześlij operat oraz decyzję lub pismo, w którym go wykorzystano. Podaj datę doręczenia. Ustalamy przedmiot i etap sprawy oraz dokumenty potrzebne do dalszej oceny.
Wycena nieruchomości w postępowaniu
Weryfikacja operatu szacunkowego
W Twojej sprawie kluczowym dowodem jest operat szacunkowy — a operat nie jest dokumentem niepodważalnym.
Wysokość odszkodowania, opłaty adiacenckiej czy opłaty planistycznej organ ustala na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Jako strona postępowania możesz zgłaszać zastrzeżenia do tego dowodu. Sprawdzamy, czy wycena odpowiada wymaganiom właściwej procedury, a jej założenia i wynik zostały należycie uzasadnione.
Cel wyceny ma znaczenie
W jakich postępowaniach weryfikujemy operat
Każda procedura ma własne zasady. Oddzielnie sprawdzamy stan nieruchomości, jej przeznaczenie i poziom cen — daty te nie muszą być takie same.
| Postępowanie | Podstawa prawna | Co sprawdzamy |
|---|---|---|
| Odszkodowanie za wywłaszczenie | Art. 128–135 u.g.n. | Rozróżnienie daty stanu nieruchomości i daty ustalenia wysokości odszkodowania; znaczenie ma również tryb wydania decyzji. |
| Odszkodowanie na podstawie specustawy | Właściwa specustawa, np. drogowa | Ustalenie daty właściwej decyzji lokalizacyjnej oraz odrębnej daty cen. Zasad ZRID nie przenosimy automatycznie na CPK, kolej czy inne inwestycje. |
| Działki wydzielone pod drogi | Art. 98 u.g.n. | Stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział; oddzielnie ustalamy właściwy poziom cen. |
| Opłata adiacencka po podziale | Art. 98a u.g.n. | Stan przed podziałem: dzień wydania decyzji podziałowej. Stan po podziale: dzień jej ostateczności albo prawomocności orzeczenia o podziale. |
| Opłata adiacencka po budowie infrastruktury | Art. 144–146 u.g.n. | Porównanie stanu przed i po budowie infrastruktury oraz sprawdzenie, czy i w jakim zakresie nieruchomość może z niej korzystać. |
| Opłata po scaleniu i podziale | Art. 107 u.g.n. | Porównanie wartości przed i po scaleniu i podziale z uwzględnieniem reguł właściwych tej procedurze. |
| Opłata planistyczna | Art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. | Stan z dnia wejścia w życie planu lub jego zmiany. Oddzielna analiza przeznaczenia przed i po zmianie oraz właściwego poziomu cen. |
| Odszkodowanie planistyczne | Art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p. | Stan z dnia wejścia w życie planu lub jego zmiany; data cen i sposób ustalenia szkody zależą od rodzaju roszczenia. |
| Wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej | Art. 12 ust. 6 u.o.g.r.l. | Wartość gruntu pomniejszająca należność: ceny rynkowe w danej miejscowości w dniu faktycznego wyłączenia z produkcji. |
W konkretnej sprawie uwzględniamy także przepisy przejściowe oraz daty zdarzeń. Tabela wskazuje zakres analizy, nie zastępuje oceny dokumentów.
Zakres usługi
01
Kompletność operatu — przedmiot i cel wyceny, podstawy prawne, źródła danych, opis stanu i przeznaczenia nieruchomości, uzasadnienie podejścia i metody, obliczenia oraz wynik.
02
Daty istotne — osobno sprawdzamy datę stanu nieruchomości, przeznaczenia i poziomu cen. Weryfikujemy je według przepisów dotyczących konkretnego postępowania.
03
Metodologia — analizujemy dobór i liczbę transakcji odpowiednią dla metody, podobieństwo nieruchomości, cechy rynkowe, korekty i warunki transakcji. Przy podejściu dochodowym lub kosztowym sprawdzamy uzasadnienie stawek, kosztów i zużycia.
04
Wymogi formalne i aktualność — podpis, uprawnienia autora, właściwe przepisy oraz możliwość wykorzystania operatu. Po upływie 12 miesięcy sprawdzamy potwierdzenie aktualności; wcześniej znaczenie mogą mieć zmiany prawne lub istotne zmiany uwarunkowań wyceny.
05
Działania procesowe — przygotowujemy uwagi, zastrzeżenia i wnioski dowodowe, w tym o wyjaśnienie lub uzupełnienie opinii. Oceniamy potrzebę dodatkowej wyceny rzeczoznawcy. Jeśli operat posłużył do wydania decyzji, dobieramy środek zaskarżenia do etapu sprawy i biegnących terminów.
Jak wygląda współpraca
Ocena i zakres współpracy
Ustalamy zakres szczegółowej analizy i warunki zlecenia. Weryfikujemy założenia operatu, wskazujemy zastrzeżenia i oceniamy ich znaczenie dla rozstrzygnięcia.
Działanie w sprawie
Przygotowujemy uwagi i wnioski dowodowe, odwołanie albo skargę do sądu administracyjnego — zależnie od etapu postępowania i dostępnych środków prawnych.
Zasady wynagrodzenia ustalane są indywidualnie po wstępnej analizie, w zależności od zakresu i złożoności sprawy.
Kontakt
Prześlij operat i pismo z urzędu
Dołącz operat szacunkowy oraz decyzję lub pismo, które się na nim opiera. W opisie podaj rodzaj sprawy i datę doręczenia. Wstępna analiza pozwoli ustalić zakres dalszej pomocy.