Hipoteka nie zmniejsza wysokości odszkodowania za wywłaszczenie części nieruchomości

Jak wynika z art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: “jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw”. Ale czy zawsze?

Zgodnie z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (dalej kc) ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Zatem, wobec jednoznacznego brzmienia normy art. 128 ust. 2 ustawy z dnia 29 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), powinien mieć on zastosowanie również do hipoteki. Skoro ustawodawca wskazuje, że odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości ograniczonych praw rzeczowych (w tym hipoteki), językowa wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, że w każdym przypadku odszkodowanie powinno być pomniejszone o wartość hipoteki. Pogląd ten został odrzucony przez orzecznictwo sądów administracyjnych. 

Wywłaszczenie części nieruchomości

Przedstawione zagadnienie ma kluczowe znaczenie dla właścicieli nieruchomości obciążonych hipotecznie, których fragment został następnie wywłaszczony. Często można spotkać sytuację, kiedy na skutek wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (potocznie ZRID), dotyczącej przebudowy istniejącej drogi, wywłaszczeniu podlega frontowy fragment nieruchomości. W tym elementy jej zagospodarowania takie jak zjazd i ogrodzenie. Jest tak kiedy inwestycja dotyczy poszerzenia pasa drogowego. 

W takiej sytuacji, przedstawiona wyżej wykładnia przepisów, prowadziłaby do pozbawienia byłego właściciela wywłaszczonej części nieruchomości (w tym w/w urządzeń) bez jakiejkolwiek kwoty odszkodowania. Z reguły bowiem wysokość hipoteki przewyższa wartość całej nieruchomości. Inaczej mówiąc były właściciel nie otrzymałby żadnych środków na odtworzenie ogrodzenia. Należy przypomnieć bowiem, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 kc). Oznacza to, że wartość urządzeń (np. ogrodzenia) “wchodzi” do wartości nieruchomości, a tym samym jest objęta odszkodowaniem. 

Z pomocą przychodzi prokonstytucyjna wykładnia przepisów

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych normę art. 128 ust. 2 ugn należy wykładać inaczej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w przypadku podziału nieruchomości, który następuje w wyniku wywłaszczenia części nieruchomości obciążonej hipoteką, ma miejsce przekształcenie dotychczasowej hipoteki zwykłej w hipotekę łączną. W takim wypadku osobie wywłaszczonej należy wypłacić pełne odszkodowanie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2009 r., sygn. I OSK 397/08). Sąd ten słusznie wskazał w uzasadnieniu wyroku, że przepisy regulujące wywłaszczenie godzą ze swojej natury w konstytucyjnie chronione prawo własności, a jednym z jego konstytucyjnie ustanowionych warunków jest słuszne odszkodowanie (art. 21 Konstytucji RP). Odmienna wykładnia stanowiłaby naruszenie tego warunku, a tym samym i konstytucyjnej gwarancji

W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 kwietnia 2017 r. (sygn. I OSK 1576/15), w którym wskazał, że dyspozycją art. 128 ust. 2 (…) [ugn] objęte jest zmniejszenie odszkodowania w normalnej sytuacji obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym. Wyklucza to możliwość zaliczenia całej zabezpieczonej hipoteką łączną sumy pieniężnej na odszkodowanie w sytuacji, w której przekracza ona wartość wywłaszczanej części nieruchomości, a nawet jeśli nie przekracza, to sytuacja ta nie odpowiada hipotezie normy prawnej – art. 128 ust. 2 ustawy, który nie podlega wykładni rozszerzającej na niekorzyść osoby wywłaszczonej.

W tym ostatnim orzeczeniu sąd zaprezentował obszernie i przekonująco sposób dokonanej wykładni. Między innymi powołał się na wykładnię systemową wskazując, że przepisy regulujące wywłaszczenie godzą ze swojej natury w konstytucyjnie chronione prawo własności, a jednym z jego konstytucyjnie ustanowionych warunków jest słuszne odszkodowanie (art. 21 Konstytucji RP)

NSA podsumował, powołując się na inne orzeczenia tego sądu, że odmienna wykładnia art. 128 ust. 2 GospNierU [ugn – dop. autor], zezwalająca na odebranie właścicielowi całego odszkodowania przy wartości hipoteki przekraczającej wartość części wywłaszczonej nieruchomości stanowiłaby naruszenie tego warunku, a tym samym i konstytucyjnej gwarancji” (wyrok NSA z 18.02.2009 r., I OSK 397/08, LEX nr 516982).

W orzeczeniu powołano się również na orzecznictwo Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Cytując za Trybunałem wskazano, że naruszenie wymagania słusznego odszkodowania jest uznawane za przejaw naruszenia proporcji pomiędzy stosowanymi środkami a celami, które zamierza się osiągnąć przez ingerencję we własność motywowaną racjami publicznymi. Należyte, tj. sprawiedliwe odszkodowanie, stanowi więc element przywracający właściwą równowagę pomiędzy potrzebami wynikającymi z ogólnego interesu społeczeństwa a wymaganiami związanymi z ochroną podstawowych praw jednostki. 

Ostatecznie Naczelny Sąd Administracyjny odniósł swoje rozstrzygnięcie do wywodzonej z Konstytucji Rp zasady proporcjonalności (art. 31 ust. 3), która powinna odnosić się również do relacji pomiędzy podmiotami, które dysponowały prawami majątkowymi podlegającymi wywłaszczeniu. Sąd zauważył, że nie byłoby zgodne z zasadą proporcjonalności (a tym samym i słuszności), gdyby odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w całości przejęły podmioty, którym przysługiwała wierzytelność zabezpieczona hipoteką, tym bardziej, że do formalnego wywłaszczenia, czy też wygaszenia hipoteki, jako ograniczonego prawa rzeczowego, nie doszło, a szansa na zaspokojenie wierzytelności wciąż istnieje, w oparciu o inne nieruchomości objęte zabezpieczeniem hipotecznym. 

Prymat wykładni językowej

Na pierwszy rzut wydaje się, że orzecznictwo sądowoadministracyjne, w słusznej sprawie, dokonało przełamania jednej z podstawowych zasad wykładni przepisów prawa, która swoje źródło znajduje w rzymskiej paremii clara non sunt interpretanda, którą należy tłumaczyć, że nie dokonuje się wykładni tego, co jasne. Inna paremia głosi, że interpretatio cessat in claris (wykładnia kończy się wtedy, gdy osiąga się jasność). Zgodnie z tymi regułami, jeżeli przepisy prawa, a dokładniej mówiąc zakodowane w nich normy, są możliwe do odczytania na podstawie ich gramatycznej treści nie powinno się poddawać takich przepisów dalszej wykładni. 

Zdaniem autora niniejszego artykułu również wykładnia językowa pozwala na wyciągnięcie podobnych, do przedstawionych wyżej, poglądów. 

Po pierwsze należy zauważyć, że w powołanych wyżej wyrokach nie zwrócono uwagi, że przepis art. 128 ust. 2 ugn odnosi się do wartości ustanowionych praw. Nie zaś do ich wysokości. Są to zupełnie inne pojęcia, których nie można utożsamiać. 

Jak wiadomo wysokość hipoteki stanowi o maksymalnej kwocie, do której została zabezpieczona wierzytelność. Suma hipoteki może być wyższa nawet o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki (art. 110(1) Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Nie oznacza to jednak, że taka jest wartość hipoteki. 

Innym przykładem może być okoliczność, kiedy hipoteka zabezpiecza zobowiązanie spłacone lub spłacone w znacznej części. Nie można się przecież zgodzić, że w takim przypadku wartość hipoteki jest równa jej wysokości. Hipoteka jest jedynie sposobem zabezpieczenia. 

Mając to na uwadze autor w pełni podziela stanowisko przedstawione w powołanym orzecznictwie i stoi na stanowisku, że dokonanie wykładni systemowej nie tylko było możliwe, ale i konieczne. Również z racji braku definicji oraz sposobu obliczania wartości hipoteki. Tym samym przepis art. 128 ust. 2 ugn nie ma zastosowania do odszkodowania za nieruchomość obciążoną hipoteką, a w szczególności za część nieruchomości.

Uważasz, że to ważne? Podaj dalej: