Eksperci od Prawa
Administracyjnego i Nieruchomości

Artykuł analizuje prawną problematykę przejścia prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Autor krytykuje praktykę sądów administracyjnych i organów administracji publicznej, które uzależniają ten skutek od treści decyzji podziałowej lub księgi wieczystej. Wskazuje również, że takie podejście stanowi przykład niedopuszczalnej wykładni prawotwórczej, naruszającej konstytucyjne zasady i ograniczającej prawa właścicieli nieruchomości.

W doktrynie prawa administracyjnego spotykany jest pogląd, że w aktualnym stanie prawnym przy braku planu miejscowego podział gruntów rolnych (w tym gruntów dla których ustalono warunki zabudowy) na działki poniżej 0,3000 ha jest możliwy wyjątkowo przy spełnieniu jego przesłanek w nim przedstawionych (powierzchnie sąsiedniej nieruchomości i regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami). Przyjmuje się, że przepis art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), który zawiera ochronę nieruchomości rolnych przed ich podziałami rozdrabniającymi grunty rolne, ma zastosowanie również do nieruchomości objętych warunkami zabudowy.  Z poglądem tym nie można się zgodzić z następujących przyczyn.

Operaty szacunkowe pełnią kluczową rolę w procesie ustalania wartości nieruchomości, mając bezpośredni wpływ na sprawiedliwość i przejrzystość wielu postępowań administracyjnych – od tych dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, poprzez ustalenie opłaty planistycznej po ustalanie opłaty adiacenckiej właśnie. Błędy w tych opracowaniach mogą prowadzić do znaczących niesprawiedliwości w zakresie wysokości ustalanych opłat adiacenckich. Taka sytuacja bardzo negatywnie wpływa na zaufanie do organów administracji oraz całego systemu prawnego.

Praktyka wykonywania prac geodezyjnych pokazuje, że instytucja przyjęcia granic nieruchomości w procedurze rozgraniczenia na podstawie zgodnego oświadczenia stron jest często stosowana niewłaściwie. Prawdopodobnie przyczyną jest błędna wykładnia przepisów, które kwestię tę regulują.

Na gruncie sprawy, która dotyczyła Klienta kancelarii, niezbędne okazało się ustalenie, czy nie nastąpiło przedawnienie ustalenia opłaty planistycznej.  Przedmiotowa opłata planistyczna została naliczona w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej mpzp). Uchwała w tym przedmiocie została opublikowana w Dzienniku Urzędowym w dniu 15 lipca 2016 r. Zatem, na mocy art. 29 upzp mpzp wszedł w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa, tj. w dniu 30 lipca 2016 r. Powyższe prowadzi do wniosku, że termin na zgłoszenie roszczenia w przedmiocie opłaty planistycznej upłynął w dniu 30 lipca 2021 r.