Brak podstaw do ustalenia renty planistycznej w przypadku, kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla nieruchomości przeznaczenie pod zabudowę zagrodową
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej ustawa) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. (…) Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, jak wynika z art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 opłata planistyczna może zostać naliczona w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Często można spotkać się z sytuacją, kiedy organ administracji (wójt/burmistrz/prezydent) ustala wobec zbywcy nieruchomości opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym zmienione zostało przeznaczenie nieruchomości rolnej na przeznaczenie pod zabudowę zagrodową. Względnie, że nieruchomość nie objęta wcześniej planem miejscowym takie przeznaczenie przewiduje. W ocenie autora takie działanie organu często jest nieuprawnione.
Zabudowa zagrodowa to przeznaczenie rolne
Niniejszy artykuł nie dotyczy sytuacji, w której dopuszczenie zabudowy zagrodowej jest ustalane obok innego przeznaczenia, które umożliwia realizację innych zamierzeń, np. takich jak zabudowa mieszkaniowa czy usługowa. Chodzi w tym miejscu o często spotykane sytuacje, w których dla gruntów nowy plan przewiduje przeznaczenie rolne i jednocześnie dopuszcza zabudowę zagrodową. Albo tylko taka zabudowa jest dopuszczona przez plan.
Na takiej podstawie organy oraz działający na ich zlecenie rzeczoznawcy majątkowi, którzy na zlecenie tych organów sporządzają wycenę nieruchomości, przyjmują, że na skutek uchwalenia planu miejscowego grunt uzyskał status gruntu powszechnie nazywanego “inwestycyjnym”.
Przeznaczenie gruntu pod zabudowę zagrodową nie zmienia jego charakteru. Cały czas mamy do czynienia z gruntem rolnym, ze wszystkimi tego konsekwencjami oraz ograniczeniami. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wprowadza bezpośrednio definicji zabudowy zagrodowej. Podobnie ustawa prawo budowlane. Z tych względów za zasadne należy uznać odwołanie się do definicji tej zabudowy zawartej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065; dalej RozpWtb). Zgodnie z § 3 pkt. 3 tego aktu, przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Wynika stąd, że możliwość realizacji jakiegokolwiek zamierzenia na nieruchomości o takim przeznaczeniu podlega znacznej reglamentacji. W szczególności należy wskazać, że definicja rodzinnego gospodarstwa rolnego została uregulowana w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 461; dalej ukur). Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 tej ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne: 1) prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz; 2) w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Z kolei, art. 6 ust. 1 ukur stanowi, że za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt. 2 ukur przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.
Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że nieruchomość rolna, na której możliwa jest realizacja zabudowy zagrodowej lub tylko przeznaczona tylko pod zabudowę zagrodową, “wartość budowlaną” może stanowić wyłącznie dla osoby, która:
- posiada kwalifikacje rolnicze;
- posiada gospodarstwo rolne, w tym grunty o powierzchni minimum 1 ha w gminie, w której położona jest dana nieruchomość;
- zamierza wybudować obiekt o funkcji zagrodowej, do której nie zalicza się zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej;
- osobiście prowadzi gospodarstwo rolne.
Mając to uwadze należy w pierwszej kolejności zauważyć, że takie przeznaczenie nieruchomości stanowi znaczące ograniczenie możliwego popytu, tj. kręgu potencjalnych odbiorców. To z kolei znacząco wpływa na wartość takiej nieruchomości.
Ponadto, z perspektywy osoby spełniającej wyżej opisane kryteria, wartość nieruchomości o takim przeznaczeniu jest taka sama, jak wartość posiadanych przez taką osobę gruntów, dla których brak jest uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy bowiem zauważyć, że osoba taka, praktycznie bez żadnych ograniczeń może korzystać z instytucji decyzji o warunkach zabudowy. Nie mają bowiem w takim przypadku zastosowania przepisy art. 61 ust. 1 pkt. 1 oraz pkt. 4 upzp. Oznacza to, że ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie doznaje jakichkolwiek ograniczeń.
Brak wzrostu wartości
Z powyższych względów należy dojść do wniosku, że przeznaczenie pod zabudowę zagrodową nie powoduje skutku wzrostu wartości. Można się pokusić o postawienie tezy, że jest wręcz przeciwnie. Mając na względzie, że ustalenia planu miejscowego, co do zasady, wprowadzają ograniczenia w zabudowie, np. poprzez określenie współczynników zabudowy, intensywności zabudowy lub wysokości zabudowy, wartość takiej nieruchomości ulega obniżeniu.
Inaczej mówiąc, osoba posiadająca przymiot rolnika indywidualnego ma większe możliwości inwestowania na gruncie rolnym nie objętym ustaleniami planu miejscowego niż na nieruchomości takim planem objętej. Nadto należy dodać, że wprowadzenie w planie miejscowym “funkcji” zabudowy zagrodowej ma charakter wyłącznie afirmatywny. Gdyż możliwość realizacji zabudowy zagrodowej pozostaje tak samo otwarta również na gruntach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przewiduje funkcję wyłącznie rolną.